Immobilier
Vous souhaitez acheter, vendre ou louer une maison ou un appartement ? Le monde de l'immobilier vous paraît flou ou vous effraie ? Dans ce nouveau guide des travaux, MaMaisonHabitat fait le point avec vous et vous aide à y voir plus clair sur ce secteur conçu avant tout pour vous accompagner dans vos démarches vers la réussite de votre projet.
Qu'est-ce que l'immobilier ?
Un bien immobilier se définit étymologiquement par sa non-mobilité (im-mobilis) physique. Ce bien peut-être un terrain (en ce cas on parle plutôt de foncier) ou une construction qui y est attachée en permanence (contrairement aux biens dits personnels, qui vont des bijoux aux véhicules). Le terme de construction désigne aussi bien l'action que l'ouvrage qui en résulte, quel que soit le type de bâtiment : maison, appartement, carport, véranda, abri de jardin, etc. Ces biens sont déterminés par le droit, mais surtout par l'usage, lui-même encadré par l'activité juridique et commerciale.
Ce que l'on nomme immobilier comprend tous ces aspects : du projet à sa réalisation, en passant par le respect et l'application des autorisations, l'organisation de la main-d'œuvre et du travail, la livraison et à la gestion du bien visé. Celui-ci peut-être destiné au commerce, à l'administration ou, comme c'est le plus souvent le cas, aux particuliers. Plus communément, lorsque l'on parle d'immobilier, l'on sous-entend principalement ce qui relève de l'activité commerciale liée à ces biens.
Pourquoi faire appel à un professionnel ?
L'activité immobilière comprend un grand nombre de professionnels issus d'un non moins grand nombre de spécialités qui interviennent à chaque étape de chaque transaction. Il s'agit des agences immobilières, qui concentrent l'essentiel des opérations, des notaires et promoteurs, mais aussi des entreprises privées ou publiques de diagnostic et de tous les experts de tous les corps de métiers qui accompagnent ces affaires immobilières. En somme, de multiples acteurs et intermédiaires qui tous interagissent de façon à rendre ce secteur et ce marché aussi rentables qu'opérationnels.
Ce marché concerne essentiellement trois types d'actions immobilières qui peuvent se résumer par : l'achat , la vente et la location. Ces opérations peuvent procéder de raisons financières, de changements professionnels ou personnels, de gains ou de pertes d'argent, d'un déménagement ou encore d'un investissement de la part des particuliers qui décident, par désir ou nécessité, d'y recourir. Chacune de ces activités implique des étapes spécifiques et incontournables que vous pouvez réaliser vous-même en conscience, ou confier à des professionnels.
L’achat, la vente, la location peuvent être réalisés de particulier à particulier, par l'intermédiaire d'annonces, de plateformes, ou de son propre réseau. Il faut toutefois bien prendre conscience qu’à l’intérieur de chaque acte viennent s’en greffer des dizaines d’autres qui ne peuvent, mais risquent d’être ignorés et de vous coûter sur le plan personnel et financier. Le recours à des professionnels du secteur vous assure la mise en œuvre et la réussite de l'opération.
Comment préparer votre achat ?
Vous pouvez effectuer l'achat d'un bien à venir ou en construction, neuf ou ancien, à rénover ou non. Dans le cas d'une opération immobilière, après avoir acheté un terrain, monté l'affaire et obtenu les permis, le promoteur ouvre les futurs logements à la réservation. Si le bien proposé vous intéresse, vous pouvez le contacter en vue d'une VEFA (Vente en l'état de futur d'achèvement). Cette opération se prête particulièrement à l’investissement locatif de logements neufs. L'intérêt d'une telle opération pour un particulier est d'autant plus grand que le promoteur prend à sa charge tous les investissements et travaux nécessaires. Pour en savoir plus sur cette opération très avantageuse, vous pouvez consulter notre guide des travaux consacrés à la promotion immobilière.
Vous pouvez également choisir d'acheter une maison ancienne et de caractère, voire un corps de ferme ou autre bâtiment que vous rénovez, voire détournerait de son usage premier si les conditions s'y prêtent. Ces projets impliquent un apport moindre au moment d’acheter, mais des contraintes plus importantes. Prévoir de faire appel aux services d'un architecte, à des artisans et fournisseurs locaux, de participer à tout ou partie en autoconstruction, sont des solutions qui peuvent entrer dans sa préparation. Lister et budgéter vos travaux en vous projetant dans leur réalisation est un bon moyen de tester votre motivation et vos moyens. C’est aussi une bonne façon de réduire les coûts en anticipant et en étalant les surcoûts dans le temps.
Faut-il envisager un emprunt, et comment ?
Quels que soient l’objet et la raison de votre achat, si vous envisagez un emprunt, nous vous conseillons de mandater un courtier. Grâce à sa connaissance du secteur, il peut monter et défendre votre demande de prêt auprès des banques dans les meilleures conditions et au meilleur taux. Il peut s’adjoindre l’aide d’un assureur qui se portera garant pour vous en cas de défaut de paiement, et intervenir pour débloquer les fonds une fois l'aide obtenue. Rémunéré seulement en cas de réussite, il ne vous coûtera qu'1 % environ de la somme obtenue. C’est donc un allié rare et précieux dont vous auriez tort de vous priver dans ces secteurs où les connaissances et l’expérience nécessaires excèdent de loin celles qu'un particulier peut et doit s'attacher à fournir. Selon une étude de l'INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques), près de 80 % des acheteurs auraient recours à un emprunt. Le fait que certains acheteurs prennent la décision d'investir sans capital, comptant sur les loyers pour rembourser leurs échéances au risque de tout perdre, demeure une triste réalité. Reste que ce chiffre reflète surtout les opportunités à saisir pour investir sans toucher à votre capital : Le PTZ (Prêt à taux zéro), toujours associé à un prêt bancaire, le Prêt d'accession social (PAS), le Prêt conventionné (PC) ou le Plan épargne logement (PEL). En dehors de ces solutions, votre achat peut aussi être financé en propre, ne serait-ce qu’en vendant préalablement un autre bien. En prenant soin de ne pas dilapider votre patrimoine.
Comment organiser votre vente ?
La vente comme l’achat s’organisent de la même façon, seul diffère le point de vue où l’on se place : acheteur ou vendeur, professionnel ou particulier. Du point de vue, qui peut être ici le vôtre, du particulier qui décide de vendre, vous pouvez procéder vous-même à l'ensemble des démarches ou, là encore, les confier à des professionnels. Ces experts, qu'il s'agisse d'un cabinet de notaire ou d’une agence immobilière, connaissent les prix du marché et la manière d'estimer et de mettre en valeur votre bien.
Les grandes étapes demeurent les mêmes, et s’organisent comme suit :
- Réalisation de l’ensemble des diagnostics techniques concernant les risques et performances de son bien, maison ou appartement.
- Rédaction de l'annonce et campagne publicitaire.
- Organisation des visites.
- Obtention et mise à disposition des documents et informations auprès de chaque partie.
- Processus de négociation.
- Établissement et signature de la promesse (unilatérale), du compromis (conjoint) et de l'acte de vente.
La vente se fait dans la plupart des cas de gré à gré, c'est-à-dire avec l'agrément conjoint de l'acheteur comme du vendeur. Autrement dit c'est un contrat à l'amiable, au contraire du contrat d'adhésion qui implique qu'une partie adhère aux conditions imposées par l'autre. Dans le contrat de gré à gré, même s'il implique un processus de négociation où les intérêts s’affrontent, les conditions doivent être librement consenties. Même dans le cas d'une saisie et d'une liquidation judiciaire, soumise au verdict final du juge-commissaire, le liquidateur qui a décidé de la mise aux enchères peut accepter qu’une proposition de gré à gré provenant d'un acheteur soit examinée.
Comment se déroule une location ?
Contrairement au fait d'acheter et de vendre qui impliquent une action claire, parler de louer à quelqu'un prête toujours à confusion. L'on emploie en effet la même expression que l'on se destine à être logeur ou à être logé, et donc à mettre ou à prendre en location. Dans la pratique, évidemment, les rôles sont définis et sans équivoque. Il peut aussi être encadré par une agence immobilière ou un syndic de copropriété mandaté par la personne qui met en location pour assurer tout ou partie de sa mise en œuvre.
La location doit faire l'objet d'un bail entre le propriétaire et le locataire définissant la durée et les modalités d'occupation. Des modèles de contrat existent, qui peuvent être personnalisés, mais ne doivent pas comporter de clauses abusives ou contraires au respect de la loi et des personnes. Le bail est conditionné à un état des lieux, préalable ou simultané, et le plus souvent au versement d'une caution ou dépôt de garantie (équivalent à un mois de loyer) et parfois à la demande d'un garant. Il est également soumis à la souscription d'un contrat d'assurance habitation par le locataire dans un délai d'un mois après signature du bail d'habitation.
Le bien mis en location peut être un logement détenu, acheté ou hérité et occupé en propre, ou bien un investissement locatif. Il peut être meublé ou non, ce qui a un impact sur le bail et sur les conditions d’occupation et de résiliation (respectivement de 1 à 3 mois pour le locataire, de 6 mois pour le propriétaire). Dans la plupart des cas, les revenus qui en résultent sont soumis à l'impôt sur le revenu, à déclarer en BIC (Bénéfice industriel et commercial) et, s'il s'agit d'un meublé, peuvent faire l'objet d'exonérations.
Notre conseil pour votre projet immobilier
En France, le patrimoine de nature immobilière concentre encore près de 95 % des actifs détenus par les particuliers. S'intéresser à ce secteur est donc le meilleur moyen à court comme à long terme d'envisager, de gérer et de promouvoir ce qui est ou deviendra votre patrimoine.
Qu'il s'agisse d'acheter, de vendre, de louer ou simplement d'habiter votre logement, MaMaisonHabitat met à votre disposition de nombreux guide des travaux destinés à vous accompagner dans vos projets immobiliers. N'hésitez pas à les consulter et à contacter nos partenaires pour toute opération de nature immobilière.