Promotion immobilière
Vous souhaitez acheter un logement neuf clés en main ? Le promoteur immobilier met à votre portée l'acquisition d'un appartement ou d'une maison en toute sérénité. Grâce à lui, toutes les démarches et tous les travaux nécessaires pour réaliser votre achat sont pris en charge dans des conditions garanties et encadrées. MaMaisonHabitat vous dit tout ce que vous devez savoir pour profiter au mieux des services et avantages trop méconnus de la promotion immobilière.
Qu'est-ce qu'une promotion immobilière ?
La promotion immobilière est un domaine large et relativement peu connu du grand public. Elle se définit par la conception et la commercialisation de constructions, achevées ou à venir, qu'il s'agisse d'un immeuble ou de maisons, par le promoteur immobilier. Autrefois appelé « monteur d'affaires immobilières », le promoteur a vu son essor en France avec l'accroissement du parc et de l'investissement immobilier ces soixante dernières années. Financeur et entrepreneur de projets d'envergure, c'est un agent et un intermédiaire incontournable, très actif et très influent, sur le marché de l'immobilier.
Les opérations de promotion portent en quasi-totalité sur des terrains nus ou construits, neufs ou rénovés, destinés aux particuliers. Le reste est dévolu aux bâtiments administratifs, commerciaux, industriels ou de services. Le promoteur se constitue souvent en société et assume la responsabilité légale et financière de l'opération immobilière : de la recherche du bien à la commercialisation en passant par le suivi de l'opération et des travaux. Polyvalent et certifié, il est en lien, au même titre que l'architecte pour les travaux, avec tous les acteurs de l'immobilier.
Quelle différence entre le promoteur et l'agent immobilier ?
Le promoteur et l'agent immobilier sont souvent confondus dans l'esprit des particuliers, d'autant que ceux-ci peuvent se tourner vers l'un ou l'autre en fonction des situations. Les deux corps de métier peuvent en effet être amenés à gérer et à faire la promotion des mêmes biens. Leurs domaines de compétences et champs d'applications se croisent, se ressemblent et se complètent. Toutefois, ils ne travaillent pas au même stade et leur investissement n'est aucunement comparable.
Le promoteur peut être identifié grâce aux panneaux présents sur le terrain ou le chantier de construction. Il est très souvent issu d'autres professions dans lesquelles il a acquis le réseau, les compétences et les ressources financières, en propre ou non, nécessaires à son établissement. Il possède souvent une formation pluridisciplinaire et dans de plus rares cas une formation spécifique et universitaire. Des connaissances en architecture et génie, droite et surtout finances constituent un plus dans des opérations qui peuvent être complexes à plusieurs niveaux. Sa profession est réglementée et représentée par la FPI (Fédération des Promoteurs immobiliers de France).
Quelles sont les étapes d'une promotion immobilière ?
En lien constant avec la conception, la construction et à la gestion des biens, la promotion n'a pas un rapport exclusif, mais transversal à ces activités. Tout ceci rapproche le promoteur de ses clients, dans ses rapports aux financements comme aux prestataires, tout en lui procurant l'expertise d'ensemble qui leur est nécessaire. Cet ensemble, plus complexe que l'achat et la construction d'immeubles, d'une maison ou d'un appartement unique, implique des étapes complexes.
Le promoteur commence par rechercher un terrain et concevoir un montage financier. Il effectue pour cela un travail de veille permanent en lien avec le réseau qu'il s'est constitué et dont il a acquis la confiance au cours des années et des opérations. S'il a connaissance d'un terrain nu qui convient (qui peut être le vôtre si vous en possédez un), il va consulter le Plan local d'urbanisme (PLU) pour s'assurer qu'il est constructible et dans quelle mesure, puis procéder à une étude de marché.
La signature d'un contrat ou d'une promesse de vente ainsi que la conception de plans et l'obtention du permis de construire par l'architecte viennent lancer le projet. Parallèlement, le promoteur démarche les banques et assurances exigées par celles-ci afin d'obtenir les premiers financements. La commercialisation, et avec elle la possibilité de réserver l'appartement à venir, fait l'objet d'une campagne publicitaire très poussée.
L'obtention du quota de contrats VEFA (Vente en état d'achèvement) et des fonds détermine et marque le début de la construction. Les entreprises sont sélectionnées sur appel d'offres et les travaux répartis en spécialités et lots en ordre précis. Tout au long des travaux, le promoteur assure la supervision du chantier en lien avec l'architecte, le maître d'œuvre et les artisans et ouvriers jusqu'à l'état des lieux et la livraison.
Quels sont pour vous les avantages de ce type d'opération ?
Si vous souhaitez acheter un appartement neuf ou rénové clés en main, particulièrement pour le revendre ou le louer, alors vous avez tout intérêt à contacter un promoteur immobilier. Vous n'avez ainsi qu'un seul interlocuteur qui assure les coûts et suivis des travaux jusqu'à la livraison dans un cadre prédéfini. Le promoteur possède souvent peu de capitaux en propre, mais bénéficie de la confiance des organismes de prêt. En retour, il doit obtenir un seuil de réservations conséquent afin de financer la construction. Il y a donc pour vous peu de risques, mais un intérêt commun à ce que la promotion se déroule au mieux pour chacun.
Si vous êtes propriétaire et possédez un terrain nu, construit ou potentiellement constructible, vous pouvez contacter un promoteur pour le lui proposer. Cette opération de promotion comporte un coût et des risques que le promoteur prétendra être seul à endosser, ou jouera sur les nuances permises par le zonage du PLU, afin d'obtenir auprès de vous le meilleur prix. Ces arguments et procédés de négociations se défendent, à condition bien entendu de ne pas être dupes. Vous êtes en présence d'un professionnel aguerri avec lequel vous devez instaurer une relation de confiance réciproque. N'hésitez pas à prendre le temps et à vous faire accompagner.
Quels bénéfices financiers espérer ?
À la différence d'un promoteur foncier, qui est davantage un lotisseur en ce qu'il viabilise les terrains et les répartit en lotissement pour mieux les vendre, le promoteur immobilier va se charger de les faire construire pour vendre ou louer chaque logement, maison ou appartement, plutôt que leurs terrains. Le retour sur investissement étant plus long et dépendant du marché, plus les travaux s'étendent dans le temps et plus leur montant est élevé, plus l'opération est risquée. En revanche, la marge de bénéfice du promoteur avoisinant les 10%, lorsque l'opération est réussie, elle peut être très fructueuse pour lui.
Pour vous, investir dans l'immobilier neuf en VEFA avec un promoteur offre une garantie décennale, mais aussi biennale de bon fonctionnement des installations, ce qui confère une certaine sérénité. D'autre part, la loi Pinel vous permet d'obtenir une réduction d'impôt très conséquente que vous pouvez envisager en amont de l'achat. Vous pouvez aussi bénéficier d'exonérations de taxes liées à votre commune de résidence. Enfin l'achat en neuf de ce type de logement, très rentable sur le long terme, permet de s'assurer un toit et un patrimoine que vous pouvez au choix occuper ou louer, prêter ou léguer en toute liberté.
Notre conseil sur la promotion immobilière
MaMaisonHabitat vous accompagne dans tous vos projets. Si la promotion immobilière vous intéresse, si vous souhaitez en savoir plus et investir dans un bien sûr à forte valeur ajoutée, contactez sans plus attendre nos partenaires promoteurs immobiliers, ils ont peut être à cet instant une opportunité qui peut vous concerner et vous satisfaire.
Ce type d'opération concerne des biens neufs ou rénovés standards, peu engageants personnellement et faciles à gérer. Si vous préférez un bien ancien ou plus personnalisé à occuper ou à léguer, nous vous conseillons de consulter notre dossier rénovation. Vous pourrez ainsi comparer les avantages et inconvénients de chaque type de bien et affiner vos désirs et besoins.